La loi Climat du 22 août 2021 vise à accélérer la rénovation thermique des logements, afin d'atteindre la neutralité carbone. De nombreuses dispositions de cette loi visent particulièrement les propriétaires-bailleurs de biens énergivores, des biens qualifiés de passoires énergétiques. Ces biens avec des fenêtres fermant mal, avec un chauffage défectueux, avec un fort taux d'humidité...sont nombreux.
Le gouvernement estime, en effet, qu'ils représentent presque 17% du parc immobilier.
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L'interdiction d'augmenter le loyer d'un logement énergivore
À compter du 25 août 2022 en métropole et du 1er juillet 2024 dans les DROM (Guyane, Guadeloupe, Martinique, La Réunion et Mayotte), la hausse des loyers des biens classés F et G va être interdite, aussi bien en cours de bail que lors de la signature d'un nouveau contrat. Cette interdiction va concerner les locations d'un appartement ou d'une maison à titre de résidence principale loué vide ou loué meublé.
À noter : la hausse du loyer lors de la relocation est déjà en vigueur pour les passoires thermiques dans les zones considérées comme ayant un marché locatif tendu.
L'interdiction de louer un logement énergivore
L'interdiction de louer les logements consommant le plus d'énergie va se mettre progressivement en place :
- à compter du 1er janvier 2023 pour ceux, dont la consommation excède 450 kilowattheures/m²/an (les logements G les plus mal notés),
- à compter du 1er janvier 2025, pour les autres logements classés G,
- à compter du 1er janvier 2028, pour les logements classés F,
- à compter du 1er janvier 2034, pour les logements classés E.
Les règles sont plus souples dans les DROM. En effet, l'interdiction des logements classés G va entrer en vigueur en 2028 et en 2031 pour ceux classés G.
Par ailleurs, des dérogations vont être accordées pour les logements avec des contraintes patrimoniales et architectures, ainsi que pour ceux se trouvant dans une copropriété, lorsque leur propriétaire pourra prouver que les travaux n'ont pas pu être réalisés dans les parties communes, malgré ses efforts.
Des interdictions s'accompagnant d'une réforme du DPE
L'interdiction de mettre sur le marché locatif les passoires thermiques s'accompagne d'une réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), afin de mieux les identifier et de renforcer l'information des locataires. De plus, le nouveau DPE mis en place en juillet 2021 est opposable au bailleur.
Pour donner une étiquette au logement, le diagnostiqueur ne s'appuie plus sur les factures de gaz, d'électricité, de fioul...mais sur les caractéristiques physiques du logement comme la qualité de l'isolation. Le calcul intègre également de nouveaux paramètres, telles les consommations énergétiques en matière d'éclairage.
Depuis janvier 2022 sur l'annonce de location figurent l'étiquette énergie, l'étiquette climat et l'estimation de la facture théorique annuelle. Les passoires énergétiques sont ainsi facilement identifiées. Les locataires les plus solvables risquent de se désintéresser de ces habitations, avant leur interdiction. Les propriétaires-bailleurs ont donc intérêt à réagir rapidement.
Que peuvent faire les propriétaires-bailleurs de logements énergivores ?
Les propriétaires-bailleurs de logements énergivores peuvent vendre leurs biens mais ces derniers vont subir une forte décote jusqu'à 20%, puisque les acquéreurs tiennent de plus en plus compte de la "valeur verte" des constructions. Il est donc souvent plus rentable d'entamer des travaux de rénovation énergétique. C'est d'autant plus vrai, que de nombreux travaux ouvrent droit à des aides, comme MaPrimeRénov ou les subventions de l'ANAH (Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat).
Pour financer la réhabilitation énergétique, le propriétaire va souvent souscrire un prêt travaux. La banque exige alors la souscription d'une assurance. Elle va proposer son contrat groupe mais pour faire des économies, l'emprunteur peut interroger le marché dans le cadre de la délégation d'assurance.
L'idéal pour trouver la meilleure offre est alors de faire appel à un courtier spécialisé dans l'assurance de prêts travaux comme ASKAPI.
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