La SCI et l'assurance de prêt

Une Société civile immobilière regroupe plusieurs personnes dont l'objectif est d'investir dans un logement pour en tirer profit.

Si vous souhaitez placer votre argent mais ne disposez pas du budget suffisant à vous seul, la SCI se révèle être une excellente solution !

 

Qu'est-ce qu'une SCI ?

S'agissant d'une société, il faut au moins deux personnes, qu'importe qu'elles soient physiques ou morales, pour constituer une SCI. Le but est simple : créer ce type de structure juridique permet aux associés de se faire rémunérer par les loyers du ou des biens immobiliers mis en commun.

Il est possible de constituer une Société civile immobilière uniquement pour investir et gérer des logements.

Ainsi, elle exclut toute activité commerciale, et acheter un appartement seulement pour le revendre est légalement interdit. Néanmoins, la loi autorise une SCI à acheter un terrain pour construire et revendre.

Quels sont les avantages d'une SCI ?

Un outil patrimonial par excellence

La SCI simplifie la transmission d'un bien immobilier entre plusieurs enfants et offre une réelle sécurité financière aux ayants-droits. En effet, après un décès par exemple, le patrimoine du défunt revient automatiquement à ses héritiers.

En cas de biens de valeurs différentes, le fait qu'ils soient regroupés dans une seule et même entité juridique évite qu'un héritier se trouve plus avantagé qu'un autre. Quoi qu'il en soit, la transmission est exonérée d'impôt tant qu'elle ne dépasse pas 100 000 euros par parent.

Il peut donc être intéressant pour un associé de transmettre régulièrement de son vivant des parts de SCI à ses enfants.

Un statut protecteur

Dotée de la personnalité morale, la SCI demeure la seule à détenir le bien immobilier. En cas de difficulté financière, les créanciers doivent donc au préalable se retourner contre la société.

En outre, un associé peut très bien vendre ses parts afin de se faire verser la somme correspondante en argent, sans que cela ne provoque la vente du logement.

D'ailleurs, bien qu'un titulaire de parts est en droit d'exiger la dissolution de la SCI, cette démarche est soumise au respect de certaines conditions particulièrement restrictives.

Un régime fiscal transparent et attractif

Une SCI est soumise à l'impôts sur le revenu. Cela implique qu'elle n'est pas imposée sur ses bénéfices, autrement dit les loyers, puisqu'ils sont intégrés dans les revenus fonciers de chacun des associés en proportion des parts détenues.

Chaque associé déclare seulement sa quote-part de résultat à l'impôt sur le revenu, tandis que la SCI est en mesure de déduire certaines dépenses comme la taxe foncière, les frais de gestion ou encore les dépenses liées aux travaux.

Quelle assurance de prêt choisir pour une SCI ?

En contractant un crédit immobilier dans le cadre d'une SCI, la banque demandera de souscrire une assurance emprunteur pour sécuriser le prêt. Il faut alors savoir qu'il n'en existe pas une spécifique à la SCI.

Cette assurance est souscrite au nom de chaque associé en personne physique. Bien que la loi n'oblige pas à en détenir une, elle demeure indispensable pour accéder à un emprunt immobilier.

De même, l'investissement locatif ne permet pas de prétendre à des aides financières proposées par l'État telles que le prêt à taux zéro ou le prêt conventionné. En effet, ces crédits sont réservés à l'investissement dans une résidence principale.

Toutefois, les primes d'assurance sont déductibles de l'impôt sur le revenu. Et puis, grâce à l'amendement Bourquin du 22 février 2017, les associés sont en droit de résilier leur contrat d'assurance de prêt immobilier chaque année.

Depuis le 1er septembre 2022, il est possible de changer d'assurance à tout moment et sans frais grâce à la loi Lemoine.

Ils n'ont donc plus besoin de négocier le coût des cotisations d'assurance au moment de la signature du crédit étant donné qu'ils peuvent librement choisir un autre contrat.

De ce fait, il est parfaitement possible de passer d'une assurance groupe (proposée par le banquier) à une offre présentée par un organisme financier externe (délégation d'assurance), en respectant un préavis de deux mois avant l'échéance annuelle du contrat.