Se constituer un patrimoine immobilier via l'achat locatif devient de plus en plus difficile. En effet, le durcissement des conditions d'octroi ainsi que la hausse des taux de prêt a écarté un certain d'investisseur. Existe-t-il des solutions pour investir malgré tout ?
Des banques plus exigeantes
Les règles d'obtention d'un crédit immobilier imposées par le HCSF (Haut Conseil de la Stabilité Financière) depuis le 1er janvier 2022, obligent les banques à durcir le ton.
Désormais chaque dossier devra respecter les conditions suivantes :
- le taux d'endettement ne peut être supérieur à 35 % des revenus
- la durée maximale du remboursement est de 25 ans (27 ans dans le neuf)
Et le HCSF est formel, seuls 20 % des crédits octroyés peuvent ne pas respecter ses critères sous peine de sanctions.
Seulement cette souplesse est accordée majoritairement aux primo-accédants et aux acheteurs de résidence principale.
Les nouvelles recommandations rappellent également le mode de calcul de la capacité d'emprunt. Depuis septembre 2021, il n'est plus possible d'avoir recours au calcul différentiel pour le financement de projet locatif.
La fin du calcul différentiel du taux d'endettement
Utilisé par certains établissements bancaires, ce mode de calcul permet de déduire le montant du loyer de la mensualité de crédit.
Désormais les revenus fonciers sont inclus dans les revenus nets, ce qui augmente considérablement le taux d'endettement.
Prenons l'exemple d'un investisseur avec un revenu de 4 000 € par mois qui rembourse un prêt pour sa résidence principale d'un montant de 1 200 €. Le taux d'effort est donc de 30 %. Il souhaite investir dans un bien immobilier destiné à la location rapportant 1 000 € de loyers par mois et dont le prêt coûte 900 € par mois.
Taux d'effort = (charges / revenus) * 100
Calcul du taux d'endettement avec la méthode différentielle
- 70 % des loyers sont déduits du remboursement de l'emprunt locatif soit : 900 - 700 = 200 €
- Ce montant, le différentiel, est alors retiré de ses revenus : 4 000 - 200 = 3 800€
Calcul du taux d'effort : (1 200 / 3 800) * 100 = 31 %
Avec ce mode de calcul le projet est finançable.
Calcul du taux d'endettement avec la méthode classique exigée par le HCSF
- On ajoute 70 %du montant des loyers aux revenus de l'emprunteur : 700 + 4 000 = 4 700 €
- Les charges correspondent à la totalité des emprunts : 1 200 + 900 = 2 100 €
Calcul du taux d'effort : (2 100 / 4 700) * 100 = 44 %
Le taux d'endettement est trop élevé, le projet n'est pas finançable.
Quelles sont les alternatives pour investir dans le locatif ?
Il est évident que cette méthode de calcul va freiner les emprunteurs désirant investir dans le locatif.
Heureusement, certaines banques offrent des solutions alternatives :
- le montant retenu des loyers passe de 70 % à 90 %,
- mise en place d'un regroupement de crédits de la résidence principale et de l'achat locatif.
Dernière solution pour faire baisser son taux d'endettement, changer d'assurance de prêt.
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