Vous souhaitez profiter de cette période de taux bas pour investir dans l'immobilier locatif, Vous devez connaître votre capacité d'endettement. Néanmoins votre dossier sera scruté à la loupe par les banques. Elément déterminant pour un projet d'achat, comment est calculée la capacité d'emprunt ?
Capacité d'emprunt : explications
La capacité d'emprunt représente le montant maximum que vous pouvez emprunter auprès d'un établissement bancaire. Elle dépend de nombreux facteurs :
- Vos revenus
- Votre apport personnel
- Le taux immobilier
- La durée du prêt
- Votre âge
Votre capacité d'emprunt est déterminée par votre taux d'endettement. Sachez que les banques ne peuvent pas accepter un dossier dont le taux d'endettement est supérieur à 35%. Désormais ce taux doit inclure les frais de l'assurance emprunteur.
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Le taux d'endettement est calculé en fonction de vos revenus et de vos charges mensuels : (charges/revenus)x100 = Taux d'endettement |
Comment calculer sa capacité d'emprunt pour l'achat d'un bien locatif ?
Si vous remboursez actuellement un prêt pour l'achat de votre résidence principale, votre taux d'endettement risque d'être élevé. De même, si vous êtes locataire, le montant de votre loyer peut peser lourd sur vos charges.
Plusieurs critères sont essentiels au calcul de votre capacité d'emprunt. Notamment vos revenus et ceux d'un éventuel co-emprunteur :
- Votre salaire net
- Vos primes
- Vos pensions
- Vos allocations familiales
- Vos revenus locatifs : l'établissement bancaire prend en compte 70 % des loyers comme revenus.
Vos charges mensuelles seront également prises en compte dans le calcul :
- Votre loyer ou mensualité de crédit
- Vos mensualités de crédit à la consommation, auto ou travaux
- Votre pension alimentaire.
De plus, depuis septembre 2021, de nouvelles recommandations rappellent le mode de calcul de la capacité d'emprunt. Il n'est plus possible d'avoir recours au calcul différentiel pour le financement de projet locatif.
Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?
Plusieurs solutions existent pour faire baisser son taux d'endettement.
- Allongez la durée de votre emprunt. Actuellement, la durée d'un prêt ne peut excéder 25 ans.
- Pensez à la défiscalisation. Il existe tout un tas de dispositifs qui peuvent vous faire bénéficier de réduction d'impôt. C'est notamment le cas du dispositif Pinel.
- Optez pour la délégation d'assurance. Que ce soit pour le prêt de votre résidence principale ou l'emprunt de votre bien locatif, votre assurance emprunteur peut peser lourd sur votre budget.
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