Avant d'octroyer un crédit immobilier, les banques effectuent un certain nombre de vérifications. Elles s'intéressent notamment au taux d'endettement du ménage. Celui-ci doit en principe être inférieur à 35%, conformément aux principes énoncés par le Haut Conseil à la Sécurité Financière (HCSF). Vous souhaitez acheter votre résidence principale ou effectuer un investissement locatif. Vous risquez de ne pas respecter la règle des 35% ? Est-il possible d'emprunter en dépassant les 35 % de taux d'endettement ?
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Qu'est-ce que le taux d'endettement ?
Le taux d'endettement également nommé taux d'effort est le rapport entre les charges fixes du foyer (impôts, mensualités y compris l'assurance emprunteur...) et les revenus.
La formule pour calculer son taux d'endettement est donc très simple : (charges + mensualité du prêt)/revenus du foyer.
Ces revenus comprennent les salaires, les allocations. De plus, dans le cadre d'un investissement locatif, certaines banques acceptent d'intégrer 70% du loyer dans les revenus.
L'objectif de ce calcul est d'éviter les situations de surendettement et de prémunir les établissements financiers des défauts de paiement.
Mais le taux d'endettement n'est pas le seul critère pris en compte. Les banques ont, d'ailleurs, la faculté de déroger à la règle des 35% pour 20% des dossiers.
Quels autres critères sont pris en compte par les banques ?
Afin d'évaluer le profil de l'emprunteur, la banque s'attache à d'autres critères que le taux d'endettement.
L'importance de l'apport
L'apport personnel doit s'élever en principe à au-moins 10% du projet immobilier.
Il couvre ainsi les frais de notaire et de garantie. Mais les banques apprécient les apports d'un montant supérieur, car ils sont le signe d'une capacité à épargner.
L'emprunteur doit, cependant, conserver une épargne de précaution.
La chasse aux découverts
Les découverts récurrents sont rédhibitoires pour les banques, y compris pour les dossiers d'emprunteur ne dépassant pas le seuil de 35% de taux d'endettement.
Le saut de charges
Un primo-accédant ayant un loyer élevé a prouvé sa capacité à faire face à une charge importante. Il peut ainsi obtenir plus facilement une dérogation à la règle des 35%.
Un reste à vivre important
Les personnes obtenant une dérogation à la règle des 35% sont souvent des personnes avec des revenus importants et dont le reste à vivre est conséquent.
En effet, même avec une mensualité élevée, il va leur rester une somme suffisante pour vivre, c'est-à-dire pour subvenir à leurs besoins et pour épargner.
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Quelques conseils pour obtenir un crédit avec un taux d'endettement supérieur à 35%
Pour faire baisser son taux d'endettement, la solution la plus simple est d'allonger sa durée de remboursement, sachant que cette durée peut aller jusqu'à 25 ans.
Cependant, plus la durée est longue, plus le coût de l'emprunt est élevé.
Voici donc quelques astuces pour obtenir un crédit immobilier malgré un taux d'endettement élevé :
- remboursez si possible tous les crédits à la consommation,
- éviter les découverts au cours des 6 mois précédant la demande,
- pensez aux différents prêts aidés, comme le prêt à taux zéro + ou le prêt accession Action Logement,
- choisissez une assurance emprunteur moins chère.
L'emprunteur n'a plus l'obligation de choisir l'assurance proposée par la banque (le contrat groupe) depuis la loi Lagarde de 2010.
En effet, dans le cadre de la délégation d'assurance, la souscription d'un contrat d'assurance individuel est possible, à condition que ce contrat propose des garanties au moins équivalentes à celles du contrat groupe. Or, les contrats individuels peuvent être 2 à 3 fois moins onéreux.
En choisissant cette option, l'emprunteur diminue donc sa mensualité et par conséquent son taux d'endettement.
Avec Askapi, courtier spécialiste, vous comparez rapidement le marché pour trouver une assurance emprunteur remplissant les critères imposés par la banque. A noter que cette dernière ne peut pas revoir les conditions du crédit, si l'assurance est souscrite auprès d'un tiers.
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