A quel âge se lancer dans l'achat d'un bien immobilier ?

La pierre fait plus que jamais figure de valeur refuge. En effet, de nombreux Français rêvent d'accéder à la propriété et/ou d'investir dans l'immobilier, afin d'avoir un revenu complémentaire, un patrimoine à transmettre à leurs enfants. Que ce soit l'achat d'une résidence principale ou d'un achat pour louer se pose la question "à quel âge de lancer dans l'achat d'un bien immobilier ?". La réponse habituelle "le plus tôt possible" doit, cependant, être nuancée.

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A 20 ans, des garanties solides difficiles à réunir

Les difficultés à présenter un bon dossier

L'âge minimum pour souscrire un emprunt immobilier est fixé à 18 ans. Cependant, le manque d'apport personnel et d'antériorité dans la tenue des comptes rendent les banques frileuses.

De plus, quel que soit son âge, l'emprunteur doit justifier de revenus fixes. Il doit donc être salarié en CDI hors période d'essai ou pouvoir présenter 3 ans de bilan, s'il est indépendant.

A 20 ans, ces conditions d'accès au crédit ne sont pas toujours remplies.

Penser aux prêts aidés

Les jeunes actifs après quelques années d'expérience professionnelle peuvent se lancer dans l'achat de leur habitation principale en profitant des prêts aidés.

En effet, le jeune débutant dans la vie active remplit souvent les conditions d'accès de revenus à ces crédits :

• les prêts de la caisse d'allocations familiales,
• le Prêt à Taux Zéro (PTZ),
• les prêts conventionnés comme le prêt action logement plus connu sous le nom de prêt employeur,
• les prêts des collectivités locales.

A noter : les conditions de revenus doivent être remplies à la souscription du prêt aidé. Si en cours de remboursement, le salaire du jeune emprunteur augmente fortement, aucun remboursement anticipé ne peut être exigé.

Entre 30 et 45 ans, l'âge idéal pour acheter dans l'immobilier

A partir de 30 ans, les emprunteurs présentent un profil idéal pour les établissements bancaires. Les trentenaires sont, en effet, souvent installés dans la vie active.

D'ailleurs, en France, l'âge moyen du souscripteur d'un prêt immobilier est de 36 ans.

Une situation financière consolidée

Les personnes entre 30 et 40 ans ont une situation financière stable, une épargne de précaution et un apport.

Cet apport doit représenter au minimum 10% du projet immobilier, conformément aux préconisations du Haut Conseil à la Sécurité Financière (HCSF).

Une capacité d'endettement plus élevée

De plus, entre 30 et 45 ans, l'achat d'une résidence se fait souvent en couple.

Le revenu disponible est ainsi plus élevé, sachant que, sauf cas particulier, le niveau d'endettement du ménage ne doit pas dépasser 35%.

Une modulation de la durée du crédit

Enfin, emprunter tôt permet d'allonger la durée de son prêt ou de le solder plus rapidement.

Le particulier peut alors emprunter à nouveau pour acheter une résidence secondaire ou pour investir dans l'immobilier. Il va alors bénéficier de l'effet levier de l'emprunt.

En effet, l'investissement locatif est le seul investissement finançable par l'emprunt. Le loyer perçu va ainsi permettre de couvrir tout ou partie de la mensualité. Et, le bailleur peut bénéficier de système de défiscalisation, comme dans le cas du Pinel.

A savoir : les particuliers disposant d'un patrimoine immobilier et a fortiori ceux vivant de leurs revenus locatifs ont souvent effectué leur premier investissement avant 30 ans et sont restés locataires. Ils ont ainsi préservé leur capacité d'emprunt.

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Après 50 ans, un accès au crédit plus restreint

Emprunter après 50 ans sous condition

Emprunter après 50 ans reste possible mais est plus complexe. Le crédit va devoir être soldé à partir de 70-75 ans.

De plus, le montant des mensualités va tenir compte de la baisse de revenu engendrée par le départ à la retraite.

Cependant, les enfants ayant souvent quitté le foyer, le reste à vivre peut être ajusté en conséquence.

Acheter un bien immobilier après 50 ans, la question de l'assurance emprunteur

Accéder au crédit immobilier est d'autant plus complexe, que les banques conditionnent le déblocage des fonds à la souscription d'une assurance emprunteur, quel que soit l'achat financé (résidence principale, résidence secondaire ou investissement locatif).

Le montant de la cotisation de cette assurance va peser sur la mensualité du prêt. Elle peut représenter jusqu'à 174% du coût total de du crédit.

La délégation d'assurance pour les emprunteurs de tout âge

Il y a encore quelques années, les banques obligeaient les emprunteurs à souscrire leur contrat groupe. Or ces contrats imposés pouvaient se révéler onéreux et excluaient de nombreuses personnes, comme les séniors ou les personnes ayant des problèmes de santé.

Désormais, les emprunteurs peuvent souscrire un contrat individuel dans le cadre de la délégation d'assurance (loi Lagarde renforcée par la loi Hamon et l'amendement Bourquin).

Grâce à la délégation d'assurance, les emprunteurs peuvent trouver une assurance moins chère et adaptée à leur situation.

Cependant, la banque peut refuser le contrat souscrit auprès d'un tiers, si celui-ci n'a pas des garanties au moins équivalentes à son contrat groupe.

Il est donc préférable de se faire accompagner par un courtier spécialisé dans la délégation d'assurance emprunteur.

 

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