Dans un contexte de restriction des crédits, les banques adoptent différentes approches pour permettre à certains emprunteurs de contracter des prêts. Pour garder une rémunération satisfaisante, elles n'hésitent pas à décourager les emprunteurs afin qu'ils ne changent pas d'assurance de prêt.
TAEG : un manque de transparence sur le coût réel du prêt immobilier
Le TAEG, ou Taux Annuel Effectif Global, est un taux exprimé en pourcentage qui tient compte de tous les frais liés au crédit :
- des intérêts bancaires,
- des frais de dossier payés à l'établissement bancaire,
- des frais dus à l'éventuel intermédiaire (le courtier),
- de l'hypothèque ou du cautionnement (les garanties),
- de l'assurance emprunteur.
- les frais d'estimation du bien,
- les frais de tenue de compte ou de prélèvement,
- l'assurance chômage et perte d'emploi.
Le TAEG doit obligatoirement apparaître sur les documents fournis par l'établissement bancaire car il permet à l'emprunteur de comparer facilement les offres de prêt.
Ce taux est réglementé et ne doit pas dépasser le taux d'usure imposé par la Banque de France.
Il semble que les banques ne jouent pas le jeu de la transparence et qu'elles usent de stratégies pour tromper le consommateur rendant la comparaison des coûts réels des prêts immobiliers inefficaces.
Les banques intègrent uniquement l'assurance requise pour accorder un prêt dans le Taux Annuel Effectif Global (TAEG). Cependant, elles ont la tendance de vendre des niveaux d'assurance plus élevés que ce qui est requis, tout en affichant des exigences plus basses. Cela leur permet de rester en dessous du taux d'usure et de donner l'impression que leurs prêts sont plus compétitifs, tout en vendant des assurances de prêt plus coûteuses.
Les emprunteurs sont souvent incités à souscrire une assurance avec une couverture de 100% pour chacun (200% du montant du crédit pour un couple), mais seule la moitié du coût est incluse dans le TAEG. Cela trompe la comparaison avec les prêts concurrents.
La partie dite "facultative" de l'assurance n'est pas intégrée dans le TAEG. Certaines banques en profitent pour intégrer une partie de leurs garanties dans l'assurance obligatoire donc dans le calcul du taux et le reste en garanties optionnelles. Ces garanties doivent pouvoir être choisies par les emprunteurs. Si l'assurance vendue correspond réellement aux besoins des emprunteurs et est transparente, il n'y a pas de problème. Cependant, si la partie facultative n'est pas réellement optionnelle, cela devient trompeur.
Ces pratiques rendent le TAEG peu fiable pour comparer le coût réel des crédits immobiliers. Elles désinforment les emprunteurs sur le coût réel de l'assurance, ce qui est contraire à l'objectif initial.
Délégation d'assurance : les banques ne respectent pas les délais de réponse
Depuis la loi Lagarde de 2010, les emprunteurs ont la possibilité de choisir un assureur externe pour couvrir leur prêt immobilier.
Avec la loi Lemoine, mise en application le 1er septembre 2022, il est possible de changer d'assurance emprunteur à tout moment. Ce dispositif précise également que les banques disposent d'un délai de 10 jours pour accepter ou refuser la demande de résiliation sous peine de sanctions.
Pourtant on constate que les délais de réponse ne cessent de s'allonger. L'association pour la promotion de la concurrence en assurance des emprunteurs (Apcade) annonce des délais allant jusqu'à 40 jours.
Avec des marges sur les cotisations d'assurance prêt allant jusqu'à 70 %, on peut comprendre que les banques veuillent conserver leurs clients. Pour les retenir, la stratégie est de les décourager à engager une procédure de délégation d'assurance. Surtout qu'aucune sanction n'a été appliquée jusqu'à aujourd'hui, une aubaine pour les établissements bancaires.
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