Remplaçant depuis 2016 le Taux Effectif Global (TEG) des crédits immobiliers, le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) était déjà utilisé pour les crédits à la consommation. Ce taux est exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée et permet de comparer plusieurs offres de prêt en tenant compte de leur coût total. Il figure obligatoirement sur l'ensemble des documents remis par la banque (loi Scrivener).
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Les frais occasionnés par la souscription d'un prêt immobilier pris en compte dans le TAEG
Le TAEG des crédits immobiliers est calculé en tenant compte :
- des intérêts bancaires,
- des frais de dossier payés à l'établissement bancaire,
- des frais dus à l'éventuel intermédiaire (le courtier),
- de l'hypothèque ou du cautionnement (les garanties),
- de l'assurance emprunteur.
Et le TAEG contrairement au TEG inclut également :
- les frais d'estimation du bien,
- les frais de tenue de compte ou de prélèvement
- l'assurance chômage et perte d'emploi.
| A noter : le calcul du TAEG d'un crédit immobilier finançant un bien en l'état futur d'achèvement (VEFA) ne tient pas compte des intérêts intercalaires, c'est-à-dire la somme due à la banque, lors de chaque déblocage du paiement au promoteur immobilier. |
Le mode de calcul du TAEG
Le mode de calcul du TAEG est complexe, car il s'agit d' une logique actuarielle tenant compte du fait que les intérêts annuels génèrent eux-mêmes des intérêts. Attention à bien vérifier son TAEG, dans environ 40% des cas celui-ci est erroné. Soit parce que des dépenses ont été ommises, soit parce que la banque a commis une erreur de calcul.
La base du calcul est la suivante :
[(montant total à rembourser-montant de l'emprunt)/montant de l'emprunt] X le nombre total de mensualités
Le montant à rembourser est, quant à lui, égal à :
montant des mensualités X le nombre de mensualités + les frais annexes
| A noter : le TAEG est réglementé et ne doit pas dépasser le taux usuraire revu tous les trimestres par la Banque de France. |
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Le TAEG et l'assurance emprunteur
Afin de faciliter les comparaisons des offres d'assurance, toutes les propositions de crédit immobilier doivent mentionner depuis 2015, le TAEA (Taux Annuel Effectif d'Assurance).
Ce taux s'obtient en soustrayant le TAEG avec assurance du TAEG hors assurance.
En complément, les banques doivent préciser le détail des garanties (perte d'emploi, incapacité, invalidité, décès...) inclut dans le TAEA.
Pourquoi le TAEG a remplacé le TEG
Le TAEG et le TEG sont tous les deux des outils fiables, pour comparer les crédits.
Mais le TAEG imposé par une directive européenne permet une harmonisation de l'outil de calcul pour tous les crédits délivrés par des établissements européens.
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