Emprunter sans apport : est-ce encore possible en 2022 ?

Vous souhaitez acheter votre résidence principale ou effectuer un investissement immobilier locatif ? Mais vous n'avez pas d'apport. Vous vous interrogez : est-il encore possible d'emprunter sans apport en 2022 ? Bien sûr, mais attention, seuls les meilleurs dossiers peuvent profiter de cet avantage. 

Pourquoi les banques demandent-elles un apport ?

En général, les banques demandent un apport d'au moins 10% du coût du projet immobilier, afin de couvrir les honoraires du notaire et les autres frais annexes (frais de dossier et frais de garantie).

Au-delà de ce financement, l'apport a l'avantage de rassurer l'établissement financier sur la capacité d'épargne de l'emprunteur et sur sa capacité de remboursement. En effet, l'épargne constituée prouve qu'il gagne plus qu'il ne dépense.

De plus, en l'absence d'apport, si le propriétaire est obligé de vendre dans les deux ou trois ans, la plus-value ne va sans doute pas être suffisante pour couvrir le reste à payer.

Dans de nombreux dossiers, les établissements financiers exigent un apport supérieur à 10%. Selon l'observatoire Crédit Logement-CSA, ce montant a été en moyenne de presque 19% en 2021.

Comment se constituer un apport ?

L'apport peut être constitué des sommes mises de côté chaque mois, mais également :

• d'une donation ou d'un héritage,
• d'un déblocage de l'épargne salariale ou du plan d'épargne retraite(possible pour l'achat d'une résidence principale),
• de prêts aidés, comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt d'accession sociale (PAS),
• de la vente d'un bien.

Qui peut emprunter sans apport ?

Les conditions pour emprunter sans apport

Les banques acceptent de délivrer des prêts sans apport dit également prêt à 110%. Mais seuls les meilleurs profils ont accès aux emprunts sans apport. L'organisme prêteur est ainsi attentif à l'âge de l'emprunteur, à sa stabilité financière et professionnelle (CDI ou fonctionnaire), à la bonne tenue de ses comptes (absence de découvert), à son taux d'endettement, à son reste à vivre c'est-à-dire au budget restant une fois la mensualité réglée.

Les banques s'attachent également au saut de charges. En effet, il est préférable que la différence entre l'ancien loyer et le montant du remboursement soit faible.

Le profil des emprunteurs à 110%

En général, l'éligibilité au prêt sans apport se limite à 4 types de profil :

• Les investisseurs en immobilier locatif. Les intérêts d'emprunt étant déductibles des revenus fonciers (dans le cas d'une location nue) ou des revenus industriels et commerciaux (dans le cas d'une location meublée), emprunter plus peut faire partie d'une stratégie d'optimisation fiscale.
• Les personnes empruntant moins de 150.000 €.
• Les jeunes actifs avec des revenus élevés. Ils viennent de débuter leur carrière dans des secteurs porteurs et n'ont pas encore pu se constituer une épargne conséquente. Le niveau de leurs salaires leur permet de faire face aux mensualités sans souci.
• Les particuliers primo-acquéreurs de leur résidence principale, souhaitant conserver leur épargne pour d'autres projets.

Astuce : les conditions pour obtenir un emprunt 110% dépendent de la politique commerciale de la banque régionale ou de la banque nationale. Un courtier peut vous aider à interroger rapidement les établissements les plus souples en la matière. De plus, il va optimiser la présentation de votre dossier, afin de le rendre plus attractif.

Absence d'apport : quelles conséquences sur le crédit ?

En ne mobilisant pas un apport pour son projet immobilier, l'emprunteur s'expose plus facilement à un refus de son dossier. Et s'il est accepté, il va devoir apporter une garantie à la banque, sous la forme par exemple du nantissement d'un bien meuble (garantie prise sur un contrat d'assurance vie, sur des parts sociales, sur un portefeuille d'actions...).

Par ailleurs, l'emprunteur sans apport bénéficie de conditions d'accès au crédit moins favorables :

• une mensualité plus élevée avec donc un coût de l'assurance emprunteur en hausse (le choix de cette assurance dans le cadre de la délégation d'assurance et avec l'aide d'un courtier comme ASKAPI permet de limiter son coût),
• un taux de crédit moins favorable,
• une négociation plus difficile notamment quant aux frais de dossier,
• une durée de crédit plus longue.

Attention : le crédit immobilier sans apport doit respecter les critères fixés par le Haut Conseil à la Sécurité Financière (HCSF) au même titre que le crédit avec un apport minimal de 10%, c'est-à-dire un taux d'endettement du foyer limité à 35% et une durée de remboursement ne dépassant pas 25 ans.