Assurance de prêt immobilier - Comment bien choisir ?

L'assurance emprunteur est souvent imposée par votre banque lorsque vous contractez un prêt immobilier. Elle permet d'assurer l'organisme prêteur du remboursement des mensualités face aux aléas de la vie des emprunteurs : décès, invalidité, maladie. L'assurance de prêt immobilier représente en moyenne 25 à 30% du coût de l'emprunt. La loi vous rappelle que vous êtes libre de faire jouer la concurrence en matière d'assurance prêt. Vous êtes libre de choisir le contrat qui vous convient et d'en tirer de fortes économies. Il suffit de comparer les solutions et choisir un contrat dont les garanties sont équivalentes ou supérieures à celles exigées par votre banque. Tous les outils de comparaison sont en ligne sur ce site. C'est simple et gratuit.

Assurance emprunteur : ne passez pas à côté de vos droits

La loi Lagarde et la loi Lemoine vous permettent désormais de procéder à la délégation d'assurance pour choisir ou changer d'assurance prêt très simplement. Depuis une dizaine d'années, la législation Française a beaucoup évolué en matière d'assurance de prêt. Les lois successives, en faveur du consommateur, ont libéraliséle marché ouvrant la voie de la concurrence :

La loi lagarde	La loi Hamon
Vous permet de procéder à la délégation d'assurance lors de votre souscription de crédit immobilier. Vous êtes libre de choisir le contrat d'assurance qui vous convient dans le respect des garanties imposées par votre banquier.	Vous permet de souscrire le contrat d'assurance de votre banque puis de le changer dans les 12 mois qui suivent la signature de votre crédit. Vous bénéficiez ainsi de tout le temps nécessaire afin de trouver la police d'assurance la mieux adaptée à vos besoins et la plus économique.
La loi Bourquin	La loi Lemoine
Vous permet de résilier votre assurance prêt à chaque échéance annuelle au profit d'une autre assurance crédit moins chère à garanties équivalentes.	En vigueur depuis 2022, la loi Lemoine vous permet de résilier votre assurance emprunteur à tout moment sans délai. Il s'agit de la résiliation infra-annuelle de l'assurance de prêt immobilier.

Souscrire une assurance emprunteur - Est-ce obligatoire ?

Les organismes prêteurs n'acceptent pas de vous prêter de l'argent sans garanties face à certains risques.

Les garanties de bases concernent le risque de décès et d'invalidité mais elles peuvent-être complétées par des garanties supplémentaires en cas de d'arrêt de travail, de perte d'emploi etc.

Ces garanties assurent la prise en charge de vos mensualités de crédits dans les situations graves telles qu'un accident ou une longue maladie entraînant une incapacité de travail permanente ou temporaire.

De quelles garanties ai-je réellement besoin ?

Les garanties d'assurance emprunteur exigibles sont indiquées dans la Fiche Standardisée d'informations transmise par votre banque.Il conviendra de choisir un contrat d'assurance concurrent à garanties équivalentes ou plus couvrantes.

Il est évident qu'en fonction de votre situation ou de votre l'âge où vous réaliser votre achat immobilier que vous n'aurez pas besoin des mêmes garanties.

Notre comparateur d'assurances emprunteur vous permet d'identifier facilement les contrats les mieux positionnés selon de vos besoins.

Les garanties de base :

• Assurance décès - PTIA : C'est le socle de base de toute garantie emprunteur. Il vous permet d'obtenir le remboursement de capital restant dû en cas de décès ou de Perte Totale et Irreversible d'Autonomie.

Les garanties facultatives :

• Garanties ITT et IPT : les garanties Incapacité Totale de Travail (ITT) et Invalidité Permanente Totale (IPT) permettent d'assurer la prise en charge de votre emprunt durant votre periode d'incapacité de travail liée à une raison médicale (accident, maladie).

• Garantie IPP : Garantie Invalidité Permanente Partielle

• Rachat des exclusions des affections Dorsales et Psycholoqiques et Psychiatriques : souvent appelée Option+ ou MNO dans les contrats, cette garantie vous couvre contre les Maladies Non Objectivables telles que dépressions nerveuses, burn-out, lombalgies, hernies discales....

• Garantie Chômage ou Perte d'emploi​

Est-on libre de choisir les garanties ?

C'est l'organisme prêteur qui impose le niveau de garanties minimum dont il a besoin pour couvrir votre prêt.

Il ne peut pas vous imposer son contrat d'assurances, en revanche le contrat d'assurance que vous choisirez devra présenter des garanties équivalentes ou supérieures.

Pour connaitre les garanties minimum dont vous avez besoin, il suffit de relire la fiche informative que votre banquier vous a transmise lors de votre première simulation.

A défaut d'avoir ce document, notre site vous permet de les retrouver facilement via notre comparateur d'équivalences CCSF.

Comment peut-on baisser le montant de sa prime d'assurance prêt ?

Vous êtes libre de choisir ou changer d'assurance prêt à 2 moments clés de votre projet immobilier :

• Lors de la mise en place de votre prêt ou de la renégociation de votre emprunt : la loi Lagarde vous permet de procéder à une délégation d'assurance.
• Vous avez signé le contrat d'assurance de votre banquier : la loi Lemoine vous permet de résilier l'assurance de votre banquier en faveur du contrat d'assurance de votre choix dans le respect des équivalences exigées.

Quelle est la différence entre une assurance-groupe et une assurance alternative ?

Le contrat groupe est celui généralement proposé par les banques. Il s'agit d'une assurance collective fonctionnant sur le principe de la mutualisation du risque. Ce sont des contrats standards couvrants tous les assurés avec les mêmes garanties. Ce type de contrat ne s'adapte pas à tous les profils et les tarifs sont élevés notamment pour les jeunes emprunteurs.

L'assurance individuelle coûte moins chère car elle est calculée sur le capital restant dû. De plus, les garanties d'un contrat d'assurance alternatif sont établit en fonction du profil de l'emprunteur. Il s'agit de contrats sur-mesure avec un tarif individualisé. Ainsi, un emprunteur et un co-emprunteur peuvent avoir deux contrats différents que ce soit au niveau des garanties ou du montant de la cotisation.

5 conseils pour bien choisir votre assurance de prêt

1/ Votre banquier ne peut plus imposer son assurance prêt groupe

Non. La loi Lagarde vous autorise à choisir une assurance emprunteur externe à votre banque. L'assurance prêt sera acceptée par votre banquier à partir du moment où ses garanties sont équivalentes ou supérieures à celles de votre banque.

Dans le cas où vous avez souscrit le contrat d'assurance de votre banque, la loi Lemoine vous permet de remettre en cause ce choix et chercher une assurance prêt plus économique.

Sachez que depuis la réfomre Lemoine, certaines banques ont décidés de revoir le niveau de leurs garanties à la baisse afin de ne pas rogner sur leur marge. Soyez vigileant sur le niveau de couverture de votre contrat.

Le taux de votre assurance prêt constitue l'élément central. Les tarifs peuvent varier du simple au double selon les offres proposées. Tous les contrats d'assurance n'ont pas le même positionnement et certains assureurs appliqueront des conditions préférentielles pour certaines cibles tandis que d'autres appliqueront des surprimes sur certains risques.

• Elois ne surprime pas les fumeurs alors que la majorité des assureurs augmentent le prix des assurances pour les fumeurs
• AFI-ESCA propose des garanties spécifiques pour les professions médicales
• etc.

2/ Bien connaître la base de calcul des cotisations

Certains contrats d'assurances prêt basent le calcul de vos cotisation sur le capital initial tandis que d'autres basent le calcul sur le capital restant dû.

Il faut privilégier les contrats qui se basent sur le capital dû car il n'y a aucune raison de payer une assurance sur un capital déjà remboursé.

3/ Privilégier l'indemnisation forfaitaire

Pour les garanties Invalidité Permanente Totale (IPT) et Incapacité Temporaire Totale (ITT), il existe deux principes d’indemnisation :

indemnitaire : remboursement de l’échéance en fonction de la perte de revenu.
forfaitaire : remboursement de la totalité de l’échéance (ou en partie selon le pourcentage de couverture choisi) même si votre rémunération est maintenue.

Privilégiez le principe d'indemnisation forfaitaire pour bénéficier d'une meilleure prise en charge.

Vérifiez les conditions d'indemnisation en cas d'arrêt de travail : certains contrats conditionnent l'indemnisation à votre incapacité d'exercer votre profession tandis que d'autre contrats la conditionnent à l'incapacité d'exercer toute profession.

Privilégiez les garanties qui s'appliquent en cas d'incapacité d'exercer votre profession (ex : un chirurgien se coupe un doigt et ne peut plus exercer sa profession - il sera indemnisé dans le premier cas, mais pas dans le second car rien ne l'interdit d'exercer une nouvelle profession qui n'exige pas l'utilité de son doigt).

4/ Attention aux exclusions

Les conditions générales de votre contrat d'assurance présentent sans doute des exclusions qu'il faut prendre en compte selon votre mode de vie ainsi que votre profession. La pratique de sport extrême ou le sport de haut niveau sont des exclusions courantes. Mieux vaut dans ce cas vous orienter vers une assurance prêt qui couvre les sportifs.

5/ Faire appel à un courtier spécialiste

ASKAPI vous permet de comparer en ligne les principales offres du marché et se met gratuitement à votre disposition pour vous conseiller et vous guider, quelle que soit votre situation et vos besoins.

Un simulateur gratuit qui tient compte des exigences de votre banque

En renseignant vos informations et le nom de votre banque dans le formulaire de devis ASKAPI, vous découvrirez automatiquement le compararif de coût des assurances prêt équivalentes à celles de votre banque.

Il suffit de comparer les prix et les conditions pour choisir le contrat d'assurance prêt le plus économique.

Des solutions adaptées à tous les profils 

Vous avez un souci de santé ? Vous exercez une activité professionnelle à risque ? C'est justement tout l'intérêt de la délégation d'assurances que de pouvoir élargir les recherches vers des contrats qui couvrent vos risques spécifiques de la meilleure manière.

• Vous avez des antécédents médicaux ? Ne vous alarmez pas. Certains contrats d'assurance prêt sont plus souples que d'autres et la convention AERAS vous aide à trouver une solution adaptée.
• Vous fumez ? Il est possible de trouver un contrat d'assurance qui ne surprime pas les fumeurs
• Vous êtes sénior ? Il est possible de souscrire des assurances prêt même au delà de 80 ans?
• Vous exercez une profession médicale ? Il est possible de trouver des assurances prêt spécial professions médicales etc.

La télédéclaration pour simplifier la validation des questionnaires médicaux

Certains de nos partenaires vous simplifient la vie en mettant à votre disposition un système de télédéclaration. APRIL propose ainsi aux assurés de fixer eux-même leur propre rendez-vous de téléselection..

La signature électronique pour accélérer la prise en compte de votre adhésion

La digitalisation progresse et vous permet de ne plus perdre de temps dans des envois de courriers recommandés par la poste. La signature électronique est proposée par certains assureurs.

Comment calcule-t-on l'assurance de prêt ?

Le prix de votre assurance emprunteur peut représenter le tiers du coût total de votre crédit immobilier. L'assurance est un élément essentiel à prendre en compte lors d'un projet d'achat immobilier.

Le calcul de l'assurance de prêt est fixé sur plusieurs facteurs :

• L'âge de l'emprunteur.
• Le risque médical : si vous avez des antécédents médicaux ou que vous êtes malade.
• Le risque professionnel : en fonction de votre métier (couvreur, pompier, militaire, etc.).
• Le mode de vie : si vous êtes fumeur ou que vous pratiquez un sport dangereux.
• Le capital garanti : le montant et la durée de l'emprunt.

Le calcul de la cotisation peut se faire de deux façons :

• Sur la base du capital initial : Le montant de la cotisation reste fixe tout au long du contrat. La plupart des contrats groupe proposés par les banques fonctionnent sur ce mode de calcul.
• Sur la base du capital restant dû : Pour ce mode de calcul, le montant de la cotisation est recalculé chaque année sur la base du capital qu'il reste à rembourser.

Garantie indemnitaire ou forfaitaire : comment choisir ?

La garantie indemnitaire prévoit une prise en charge réelle proportionnelle à la perte de revenus. L'indemnisation tient compte des prestations sociales perçues. En fonction des indemnités dont vous bénéficiez (régime de prévoyance...) vous pouvez être peu ou pas indemnisé par votre assurance.

Ce type de couverture est prévu dans quasiment tous les contrats d'assurance groupe proposés par les banques.

La prise en charge, dans le cadre de la garantie forfaitaire, correspond à un pourcentage fixe de la mensualité remboursée prévu au préalable dans le contrat. Ce type de contrat, plus protecteur est proposé par les assurances individuelles.

Quid de la quotité

La quotité correspond au pourcentage de l'emprunt couvert par la garantie. Le choix des quotités ou taux de remboursement se pose lors d'un achat à plusieurs puisqu'un prêt doit être couvert totalement donc avec une quotité à 100 %.

Lorsqu'il y a la présence d'un ou plusieurs co-emprunteurs, l'assurance pourra être souscrite en fonction des moyens financiers de chacun en sachant que la couverture minimum est de 100 %.

Exemple pour un achat à 2, chacun peut choisir une quotité à 100 % ou 50 % mais aussi 60 %-40 % ou autre.

Comprendre les délais de carence et franchise

Le délai de carence correspond à la période durant laquelle vous n'êtes pas couvert et débute à la signature du contrat. Ce délai est obligatoirement mentionné dans les conditions générales du contrat. Chaque assureur est libre de fixer ses propres délais, généralement compris entre 1 et 12 mois.

Le délai de franchise prend effet au début du sinistre pour une durée comprise entre 30 et 180 jours en fonction de la garantie concernée. Ce qui signifie que l'indemnisation débutera au terme de cette période.

S'assurer malgré la maladie : la convention AERAS

Certaines personnes atteintes ou ayant été atteintes de maladie grave peuvent rencontrer des difficultés pour trouver une assurance-crédit. Les antécédents médicaux peuvent entrainer des exclusions de garanties bloquant l'accès au crédit immobilier.

Pour faciliter l'accès à l'assurance et à l'emprunt des personnes ayant ou ayant eu un problème de santé,  la convention AERAS (S'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) a été signée par les pouvoirs publics, les banquiers, les assureurs et les associations de malades et de consommateurs.

Cette convention instaure un droit à l'oubli et une grille de référence.

• Le droit à l'oubli s'applique aux personnes ayant été atteintes d'un cancer ou d'une hépatite C. Celles-ci n'ont pas à déclarer leur maladie si le protocole thérapeutique est fini depuis au moins 5 ans et sans rechute.
• La grille de référence liste certaines maladies que l'emprunteur doit déclarer mais pour lesquelles l'assureur n'a pas le droit d'appliquer de surprimes ou d'exclusion de garantie.

Peut-on changer d'assurance prêt professionnel ?

Au même titre que les particuliers, les professionnels doivent souscrire une assurance-crédit pour leur emprunt. Mais ils sont également libres de choisir l'assurance prêt professionnel la plus économique et la plus adaptée à leur situation.

En plus de protéger la banque, le patrimoine du chef d'entreprise et la pérennité de l'entreprise, l'assurance prêt pro présente un avantage fiscal. Les cotisations dues sont déductibles des impôts.